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| Jardim da Penha, 1972. |
Em 1968, quando o INOCOOP-ES — Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais no Espírito Santo foi fundado, o Banco Nacional da Habitação (BNH) tinha quatro anos de existência e a primeira cooperativa habitacional do nosso Estado, a Cooperativa Habitacional do Espírito Santo — COOPHAB-ES — já estava em funcionamento, como experiência pioneira ligada ao Banco.
Criado pela lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964, que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o BNH trazia, dentre os seus objetivos, o de erradicar o déficit habitacional do país, principalmente dos segmentos sociais de menor poder aquisitivo da população. Era este o campo aberto à atuação das COHABs (companhias de habitação vinculadas ao Poder Público, estadual ou municipal) e das cooperativas habitacionais, funcionando sob a fiscalização do BNH, e com recursos por ele repassados. Em seus quadros sociais deveriam as cooperativas reunir trabalhadores sindicalizados, fórmula adotada pelo governo militar da época para conquistar o apoio dos sindicatos do país mediante política habitacional que lhes fosse favorável.
Junto das cooperativas, como elo técnico e assessorativo que as capacitasse para o papel de promotoras de habitações sociais, o BNH introduziu a figura dos INOCOOPs, nome que continha em si um traço de comando oficial, parecendo difícil pensar-se, àquele momento, que esses organismos viessem a alcançar popularidade sob tal denominação.
Uma rápida visão da conjuntura histórica se impõe aqui.
No final da década de 60, o Espírito Santo conservava ainda sua base econômica assentada na agricultura, com a população urbana representando 45% da população total do Estado. O processo de concentração demográfica que, atrelado à expansão das indústrias, configurava-se como fenômeno marcante da história urbana do Brasil, no século XX, fazendo-se sentir nos maiores centros nacionais, começava, no Espírito Santo, a se manifestar por um ângulo pernicioso e rural: o do êxodo dos trabalhadores do campo em busca de emprego na região de Vitória ou fora do Estado, em face dos efeitos da erradicação dos cafezais e da expansão da pecuária.
É do antropólogo Geert Banck a observação de que “nos anos sessenta a população da capital do Espírito Santo dobrou de 178.557 para 358.183, incluindo as municipalidades de Cariacica e Vila Velha” e ainda de que “este crescimento repentino não pode ser visto como resultado puro e único da atração de um mercado de trabalho urbano, mas — como notou Eunice Durhan no caso do Brasil em geral — deu-se principalmente em decorrência da falência de uma sociedade rural em desintegração’.”
O final da década de 60 assiste ainda, no Espírito Santo, à montagem de um arcabouço estrutural para apoio à industrialização, calcado em incentivos fiscais que antecederam a implantação, a partir dos anos 70, dos chamados Grandes Projetos, notadamente o portuário e o siderúrgico, voltados para o comércio externo e tendo por objetivo mudar o perfil historicamente agrário de nossa economia. A região da Grande Vitória — denominação que data dessa época — tornou-se pólo de atração de mão-de-obra, sobretudo da não qualificada, empregada pela construção civil nos canteiros de obra para implantação desses projetos.
Vale destacar que já estava em vigor a lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que passou a regular o mercado imobiliário nacional na área dos condomínios e das incorporações, não só porque prosperavam as atividades do setor, como também porque, de há muito, vinha ele carecendo de maior disciplina e moralização, sobretudo em defesa da clientela que formava a demanda para unidades condominiais e incorporatícias. Nessa ocasião, analisando a criação do Sistema Financeiro da Habitação e a entrada em vigor das normas disciplinadoras do mercado condominial e de incorporações imobiliárias, lembrava o jurista Caio Mário da Silva Pereira, autor do anteprojeto da lei 4.591/64, que “no oferecimento da aquisição de casa própria para os menos favorecidos, o Plano Nacional da Habitação mobiliza recursos, estimula a poupança, incentiva a construção e cria sistemas de financiamento ao alcance dos que vivem de salários”, ao passo que a lei 4.591 vinha para “dar ordem ao caos da especulação reinante neste setor de investimento imobiliário, restabelecer a confiança e estimular a construção de unidades residenciais e comerciais”.
No mercado ordenado pela lei 4.591, já atuavam algumas empresas de construção civil capixabas, com atividades ancoradas no centro de Vitória. Eram preferidas, para a edificação de prédios residenciais, áreas tidas como nobres, pois a comercialização das unidades tinha procura certa por parte de uma classe de compradores em que predominavam profissionais liberais, funcionários públicos e comerciantes, cujos excedentes de poupança foram capazes de financiar essas edificações. Daí a valorização que tiveram os terrenos situados no bairro do Parque Moscoso e nas imediações da praça Costa Pereira.
O centro urbano da capital foi assim, nas décadas de 50 e 60, a região onde predominou a concentração imobiliária resultante do processo de construção residencial verticalizada, já que ali havia equipamento comercial e escolar instituído e amplas facilidades de locomoção de um ponto a outro dessa área. É preciso não esquecer que nessa Vitória das décadas consideradas o bonde, que na capital funcionou até 1965, facilitava o transporte urbano entre o centro da cidade e seus pontos mais extremos — os bairros de Santo Antônio, Jucutuquara, Praia do Suá e Praia do Canto —, exclusivamente residenciais, onde a edificação de prédios condominiais era ainda prematura.
Neste sentido, qualquer iniciativa empresarial que cogitasse de sair do miolo urbano da cidade embutia em si uma forte dose de aventura e risco. Por esses motivos, o boom, imobiliário da Praia do Canto, em primeiro lugar, e depois o da Praia da Costa, em Vila Velha, principalmente a partir do término da Terceira Ponte, somente vieram a ocorrer mais tarde, quando os meios de transporte e as vias públicas que conduziam a esses bairros ganharam melhores condições de utilização e quando o centro histórico de Vitória começou a perder qualidade de vida.
Bem ilustrativo dessa situação é o fato de ter sido em Fradinhos, dentro da ilha de Vitória, nos limites de Jucutuquara, que a Cooperativa Habitacional do Espírito Santo – COOPHAB-ES, fundada em Vitória por volta de 1966, adquiriu terreno para a construção de um dos seus núcleos de casas populares (os outros dois foram localizados em Santa Inês e Alecrim, em Vila Velha). E bem ilustrativos ainda das dificuldades então existentes para captar o interesse popular para esses três projetos, contemplando unidades de sala, dois ou três quartos, banheiro e cozinha, em lotes de pequenas áreas, são os dois seguintes dados: 1º) a idéia da formação da COOPHAB-ES partiu de um grupo de empresários ligados à construção de prédios residenciais, dentre os quais podem-se citar os nomes de Armando Rabelo, Jones Santos Neves Filho, Carlos Fernando Monteiro Lindenberg Filho e Eduardo Curry; 2º) os quadros sociais da Cooperativa, chamada aberta porque não se circunscrevia a uma categoria sindical especifica, tiveram de ser originariamente completados, em relação ao número de unidades programadas, por pessoas que apenas participaram da iniciativa para viabilizar o projeto, tendo transferido depois as unidades em construção ou construídas a quem deveriam elas se destinar desde o começo.
Dentro desse quadro sumariamente exposto é que surgiu o programa de cooperativas habitacionais no Espírito Santo, contando com a assessoria técnica do INOCOOP-ES.
A fundação do INOCOOP-ES antecedeu, portanto, a ação das cooperativas habitacionais, à exceção da COOPHAB-ES, que recebeu no BNH a matrícula ES-01. Pode não ter sido assim em outros Estados, mas, no nosso caso foi o INOCOOP-ES que capitaneou o processo de geração de habitações pelas cooperativas que assessorou as quais foram também por ele fomentadas, na fase inicial dos financiamentos do SFH.
A filosofia do interesse social e a busca de custos econômicos na produção de habitações por intermédio destas cooperativas, algumas das quais enfatizando em seu nome o fato de serem cooperativas habitacionais operárias, constituíam preocupação ideária do BNH, que atuava no setor mediante diretoria própria, entregue então ao engenheiro João Machado Fortes.
A referência é pertinente. Machado Fortes filiava-se à corrente de empresários cristãos com forte atuação no Rio de Janeiro, sendo sensível à questão social brasileira e a seus desdobramentos no campo habitacional. Em sua passagem pelo BNH, deixou o cunho das suas. Mas há uma outra menção que essa passagem merece: Machado Fortes tornou-se um aglutinador de lideranças empresariais, ligadas à construção civil, que foram atraídas para o programa de cooperativas, dentro dos moldes preconizados pelo BNH, já referidos.
Aqui mesmo no Espírito Santo, a participação de empresários da construção civil na indução do programa de cooperativas foi fator decisivo para a sua estruturação, ao criar uma nova frente de contratos para esses empresários e ao assegurar-lhes a possibilidade da continuidade de novas contratações, na medida em que o programa se firmasse e progredisse, como acabou acontecendo.
Como regra geral, os INOCOOPs nasceram de entidades ou associações de caráter assistencial ou de relevância social, sem fins lucrativos, cujos integrantes firmavam o documento estatutário original, dando-lhes a forma jurídica de sociedades civis sem finalidade econômica. Em sua composição interna havia um conselho administrativo, eleito pelos sócios fundadores, uma diretoria eleita pelo conselho administrativo, com mandato certo, e um conselho fiscal. Mais tarde seria criado, dentro deste organograma, um conselho consultivo, integrado por representantes das cooperativas.
O INOCOOP do Espírito Santo surgiu do Movimento Familiar Cristão. Sua ata de constituição traz a data de 10 de abril de 1968, tem a assinatura de pessoas filiadas àquele Movimento e ligadas também à experiência pioneira da COOPHAB-ES. O registro dos atos constitutivos no Cartório das Pessoas Jurídicas de Vitória ocorreu em 7 de maio de 1968 e a autorização de funcionamento foi dada pelo BNH em 7 de agosto de 1968.
Uma vez constituído, o INOCOOP-ES passou a estimular a formação das cooperativas, numa fase em que o princípio da correção monetária, consagrado pelo SFH como meio de recuperar os investimentos feitos em habitação, assustava tremendamente os candidatos à aquisição da casa própria. As cinco primeiras cooperativas organizadas foram, pela ordem, a Cooperativa Habitacional dos Subtenentes e Sargentos da Guarnição Militar de Vitória – COOPHABMI-VT, a dos Trabalhadores do Espírito Santo – COOPTRAB-ES, a dos Bancários de Vitória – COOPBANC-VT, a dos Trabalhadores da Grande Vitória -COOPGRANVIT e a dos Trabalhadores de Cachoeiro de Itapemirim – COOPHAB-CI. Depois delas, muitas outras foram criadas, tendo, quase todas, desenvolvido mais de um projeto com recursos do SFH. O valor global desses recursos, desde o primeiro empreendimento de cooperativa, montou a US$ 548.144.208, o que perfaz, até 1996, quando se deu a entrega da última obra financiada pelo Sistema, a média anual de US$ 19.576.578.
O fundamento do programa era o de que os custos administrativos para o seu funcionamento deveriam ser os mínimos possíveis e a taxa remunerativa dos INOCOOPs a suficiente para a prestação da assessoria técnica. O próprio Banco fixava esses valores, incluídos nas planilhas de orçamento dos empreendimentos, que analisava para aprovação. O orçamento dos empreendimentos incluía os custos dos projetos e das obras de construção, o valor de aquisição do terreno e, se fosse o caso, o das despesas com a implantação da infra-estrutura. Além disso, esses orçamentos computavam os custos financeiros dos empréstimos e as despesas finais de individualização dos contratos para aquisição das unidades pelos cooperativados (que se transformavam em mutuários do SFH), bem como as estimativas para o pagamento do imposto de transmissão e dos registros cartorários (referentes à compra e venda do imóvel e à inscrição da hipoteca). Esses contratos definitivos, depois de concluídas as unidades, eram assinados com o agente financeiro do empreendimento, pois o BNH atuava em segunda linha. Ou seja: financiava os projetos habitacionais como gestor dos recursos do SFH, mas por intermédio de outras entidades — bancos, sociedades de crédito, imobiliário e associações, de poupança e empréstimo. Estes agentes é que apareciam em primeira linha, financiando as moradias para os mutuários. Os financiamentos cobriam cerca de 90% dos custos dos projetos, cabendo aos cooperativados comparecer, durante a fase de produção das unidades, com sua poupança pessoal, para a cobertura dos 10% restantes. O financiamento contratado com os cooperativados-mutuários estendia-se por prazos superiores a quinze anos.
Com a finalidade de diminuir os ônus cartorários, a lei n. 4.380/64 já previa que teriam valor de escritura pública os contratos por instrumento particular celebrados com entidades do Sistema Financeiro da Habitação para a aquisição da casa própria, cujos registros também mereceram reduções nas tabelas das custas dos cartórios.
A unidade padrão de capital — UPC — era a moeda do SFH (outras a substituiriam com o passar do tempo) para a correção dos empréstimos concedidos, além dos juros, incidentes sobre os saldos devedores. Os contratos firmados com as construtoras para a realização dos empreendimentos seguiam o modelo padrão do Banco, adotando o regime da empreitada global a preço reajustável — pela UPC. Diferenças a maior (desvios), apuradas no fechamento do custo de cada projeto, em virtude da defasagem entre a variação da UPC e a do custo real da construção civil, durante o período das obras, eram suplementadas mediante reforço de financiamento; desvios a menor originavam créditos a favor dos cooperativados, e a favor deles eram computados para abater as despesas finais dos projetos ou a eles retornavam sob a forma de devolução, como aconteceu em mais de um projeto de cooperativas assistidas pelo INOCOOP-ES.
Há dois outros pontos a serem ainda ressaltados:
1º) o de que o caráter social do programa de cooperativas habitacionais não se constituía em mera bandeira discursiva do BNH. No caso do Espírito Santo, as faixas salariais de renda familiar situadas entre três e meio e oito salários mínimos (houve casos de atendimento de cooperativados com renda abaixo de um salário, mínimo para casas de área menor) puderam ser contempladas pelas cooperativas habitacionais em empreendimentos disseminados por todo o Estado, inclusive na construção de prédios com apartamentos de três quartos e área real privativa de até 95,00 m², ou de casas com metragens variando de 36,00 a 80,00 metros quadrados. Tratava-se, assim, de imenso espaço vazio na demanda habitacional do mercado imobiliário estadual não preenchido pelas construtoras e incorporadoras, cujas atenções se voltavam para obras condominiais e incorporatícias, trabalhando para uma clientela posicionada acima daquelas faixas de rendimento, o que proporcionava lucros mais do que compensadores para, esse segmento do mercado;
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| Jardim da Penha, 1972. |
2º) a fim de atender à demanda de cooperativados e de compatibilizar os custos das obras e dos terrenos com as disponibilidades dos financiamentos existentes, o programa de cooperativas habitacionais foi pioneiro na ocupação de áreas não edificadas na Grande Vitória, que se tornaram procuradas depois para projetos imobiliários, como foi o caso de Jardim da Penha, em Camburi, da Praia de ltaparica, em Vila Velha, e do bairro de Laranjeiras, em Carapina, na Serra. Esse pioneirismo definiu vertentes novas no processo de expansão urbana da principal região metropolitana do Estado.
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| Jardim da Penha, 1998. |
Nos cinco municípios da Grande Vitória, o programa de cooperativas do INOCOOP-ES somente não atuou em Cariacica e Viana. Alguns estudos chegaram a ser feitos para a realização de empreendimentos em Cariacica, na região de Campo. Grande, mas o relevo desfavorável para a construção de casas integradas (a alternativa da construção de prédios de apartamentos não se adequava ao local) não recomendou a experiência. Quanto a Viana, no levantamento da demanda cadastrada pelo INOCOOP-ES faltaram elementos convincentes que pudessem conduzir à implantação de projetos habitacionais de cooperativas nas áreas desse município.
Bem diferente apresentou-se a situação em Vitória, Vila Velha e Serra.
Na capital, por exemplo, no correr da década de 70, ainda era significativa a valorização imobiliária das áreas do centro da cidade, enquanto crescia a valorização da Praia do Canto, além do que a topografia montanhosa e de manguezais da ilha de Vitória não favorecia maiores oportunidades de aquisição de terrenos para serem edificados pelas cooperativas habitacionais. Um caso à parte seria a construção, a partir de julho de 1978, de 96 apartamentos em dois prédios localizados em Barro Vermelho, na Praia do Canto, quando foi suportável o rateio do preço, do terreno pelos cooperativados. Fora disso, tornou-se inevitável que os projetos habitacionais das cooperativas se dirigissem para a zona norte da capital, ocupando quadras vazias do Loteamento Sítio Queirós, em Camburi, hoje o disputado bairro de Jardim da Penha, onde havia sobra de espaço para construção. Até então (1970), tinha sido construído ali apenas um empreendimento de casas geminadas, da iniciativa da empresa CRC Guimarães, e havia uma ou outra residência em pontos aleatórios daquele loteamento, além dos armazéns do Instituto Brasileiro do Café – IBC. Nessa fase, do outro lado da avenida Fernando Ferrari estava sendo implantado o campus da Universidade Federal do Espirito Santo. Lembra o geólogo Ricardo Brunow Costa que um dos conjuntos de armazéns do IBC foi inaugurado em 1961 com área de 15.000,00 m² e outro, com área de 6.200,00m², em 1964. “Naquela época considerava-se que os aludidos armazéns estavam localizados em paragens desertas do distrito de Goiabeiras.”
A oferta de terrenos no Loteamento Sítio Queirós era, portanto, farta, e os preços convenientes para o Programa de Cooperativas, até porque os lotes se ressentiam de infra-estrutura (rede de energia elétrica, rede de água e esgoto e pavimentação das ruas), sendo o acesso à região feito pela ponte da Passagem, em Maruípe, e pela ponte de Camburi. Esta, conforme também registra Ricardo Brunow Costa, ligava a ilha de Vitória àquela que seria depois a avenida Dante Michelini, uma pista ainda sem calçamento ao longo da orla da praia e que tinha aspecto bem diferente da atual feição, pois, naquela época, não existia o aterro hidráulico incorporado à sua faixa litorânea.
Isso levou a que, entre 1970 e 1975, algumas cooperativas erguessem, em Camburi (Jardim da Penha), um total de 1.136 apartamentos, em prédios de quatro pavimentos, sem elevador, para comerciários, bancários, ferroviários, servidores públicos e outros trabalhadores sindicalizados, sendo grande o leque oferecido à escolha quanto ao tamanho dessas unidades, que variavam de 45,00 a 80,00 m² de área real privativa.
De Jardim da Penha ainda foi possível, entre 1977 e 1980, passar à Mata da Praia, construindo-se 105 casas para profissionais liberais e, no limite com o atual Bairro República, 240 apartamentos de sala, três quartos e demais dependências, em prédios de três pavimentos sobre pilotis, sem elevador, mas com vaga de garagem.
Nota-se, na predominância do número de apartamentos sobre o de casas, o quanto foi preponderante, para explicá-la, o fator preço do terreno, mercadoria pouco abundante no município da capital. Fica evidente também que, ao caminhar na frente das incorporadoras e construtoras de condomínios no processo de valorização imobiliária dos terrenos de Jardim da Penha, o programa de cooperativas acabou alijado dessas áreas. Por esse motivo, a passada seguinte deu-se em direção a Jardim Camburi, extremo oposto do flanco da abordagem anterior, onde o programa entrou desde 1986, para erguer 756 apartamentos, em diversos pontos daquele bairro, com recursos do SFH.
Em Vila Velha e na Serra as características foram outras. Nesses municípios, quando o programa de cooperativas começou, e no curso de sua expansão, a disponibilidade de terrenos rurais planos, integrantes de sítios ou glebas de antigas sesmarias, não oferecia maiores problemas, dando-se a preços convenientes por metro quadrado de área não loteada.
Todas as áreas brutas adquiridas ali para o programa das cooperativas, destinadas à edificação de casas, tornaram-se loteamentos já na propriedade das cooperativas, ou prestes a serem por elas adquiridas, condição jurídica indispensável para a venda aos cooperativados dos lotes edificados. Assim, já era em nome das cooperativas, ou a seu pedido, que se dava a baixa do terreno no cadastro rural do INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária e a obtenção, logo em seguida, nas prefeituras municipais, dos decretos aprovando os loteamentos.
Todavia, a primeira cooperativa fundada sob a orientação do INOCOOP-ES, a COOPHABMI-VT, iniciou atividades em Vila Velha construindo 76 casas de diversos tamanhos (Conjunto Militar) em loteamento já existente na Praia de Itapoã, pertencente à Sociedade Imobiliária Boechat, a poucas quadras do mar, onde seria depois inviável a repetição de projetos semelhantes (casas), dada a valorização que os terrenos passaram a ter nas proximidades da praia, obrigando as cooperativas a optar pela construção de edifícios residenciais nessa região.
Para dar continuidade à edificação de casas, a solução foi implantá-las em terrenos rurais afastados do mar, pertencentes a diferentes proprietários, como no Sítio Ilha do Brás Barbosa, Sítio Corrêa, Sitio das Pedras, Sítio Ilha dos Bentos e na Baixada Guaranhuns, onde surgiram os bairros de Jardim Colorado (318 casas), Jardim Asteca (344 casas), Guadalajara (209 casas), Novo México (845 casas), Ilha dos Bentos (354 casas) e Araçás (1.217 casas), graças aos empreendimentos das cooperativas. Não se poderia deixar de mencionar, por se tratar de uma palavra de justiça, que todos os terrenos adquiridos em Vila Velha (e a maioria dos adquiridos na Serra e no interior do Estado), para a construção de casas, passaram pelo crivo do Dr. Creso Euclydes, diretor técnico do INOCOOP-ES, que lhes avaliava as condições geológicas, as possibilidades construtivas e as perspectivas de valorização urbana.
Na Praia de ltaparica, a aquisição de parte dos terrenos que formavam o antigo Coqueiral pertencente à família Oliveira Santos, feita pelo BNH — que em determinado momento de sua trajetória empenhou-se na criação de um estoque de terras para assegurar o aproveitamento de áreas para programas habitacionais antes que o preço delas se tornasse inacessível aos programas de interesse social devido à expansão da malha urbana até esses locais — permitiu às cooperativas a criação de um vetor de expansão habitacional na região que, com recursos do SFH, só iria terminar em 1996.
O processo de edificação se desdobrou, ali em ltaparica, inicialmente em cinco etapas, que totalizaram 5.096 apartamentos, num investimento global de US$ 75.057.213, com entregas de unidades que se deram de junho de 1981 a março de 1984. Posteriormente, com a aquisição de uma nova área, que daria nascimento ao loteamento Gaivotas, foram edificadas mais 1.078 unidades, dentre apartamentos e casas, na mesma região, a poucas quadras do mar.
Considerando-se o empreendimento de ltaparica pelo seu conjunto, há nele o predomínio de edifícios com quatro pavimentos, inclusive apartamentos térreos. Mas também se conseguiu, excepcionalmente, erguer 384 apartamentos em oito prédios de doze pavimentos, com quatro apartamentos (os H-12) por andar, todos com suíte e área real privativa de 800 m² que atenderam a cooperativados com renda familiar média de 6,87 salários mínimos. Esse feito jamais seria repetido pelo Programa de Cooperativas.
Esse dado indica claramente o processo de perda de renda e de capacidade de poupança da clientela habitual do programa de cooperativas habitacionais, ocorrida entre meados da década de 80 e o início dos anos 90, quando a Caixa Econômica Federal já tinha sucedido ao BNH, extinto em 1986, no governo Sarney.
Não é demais deixar registrado, para eventuais estudos confrontativos, que, no governo João Figueiredo, o Ministério do Interior, ao qual estava subordinado o BNH, preconizou a construção de um milhão de habitações/ano, meta jamais alcançada. Mas ainda assim, no início desse governo, foi contratado um volume significativo de recursos para a construção de unidades de cooperativas habitacionais no Espírito Santo.
Esse impulso construtivo vinha se processando desde 1975, na administração Maurício Schulman.
Muito tiveram a ver com essa arrancada os nomes de Honório Petersen Hungria e Arízio Varejão Passos Costa, ambos saídos de INOCOOPs para ocupar, respectivamente, a Diretoria e a Gerência do Banco, que lidavam diretamente com os projetos das cooperativas habitacionais. O auge do Programa no Espírito Santo se situa exatamente aí, entre 1977 e 1984, quando foram, entregues cerca de 75% de todas as unidades construídas ao longo de sua história, com recursos do SFH.
No município da Serra, a ênfase do Programa de Cooperativas foi a construção de casas, e sua localização voltou-se para o planalto de Carapina, onde depois também se construíram apartamentos.
Para os primeiros projetos foi indispensável a existência de vias de acesso às áreas adquiridas, de forma a tornar possível o trânsito e o transporte imediato até elas. E, tal como em Vila Velha, fazia-se mister ficar assegurado previamente, mediante termos de compromisso firmados com as concessionárias de serviço público, o abastecimento de água e de energia elétrica aos empreendimentos, para garantir-lhes as condições mínimas de habitabilidade, uma vez concluídos. Essa providência teve de ser tomada pelo INOCOOP-ES até mesmo nos projetos que levaram as cooperativas a Camburi, na fase inicial da ocupação dos terrenos de Jardim da Penha. Inclusive o asfaltamento de muitas vias desse bairro surgiu de ação conjunta entre a administração do prefeito de Vitória, Chrisógono Teixeira da Cruz, o INOCOOP-ES e as cooperativas habitacionais, que atuaram junto ao BNH para a obtenção dos recursos empregados na realização das obras.
Foi no loteamento denominado Jardim Limoeiro, no planalto de Carapina, na Serra, que, entre junho de 1973 e fevereiro de 1976, concluíram-se as primeiras casas para cooperativados, num total de 583 unidades, de diferentes tamanhos, distribuídas pelos núcleos de São Diogo I (160 unidades), São Diogo II (163) e Chácara Parreiral (260).
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| Residencial Laranjeiras, 1977. |
Em seguida, o Programa avançou para sua primeira experiência com um conjunto habitacional de grandes proporções, que redundou no surgimento do Residencial Laranjeiras, tendo 1.855 casas de 36,00 m² a 80,00 m², em terreno rural com área de um milhão de metros quadrados, localizado vizinho ao CIVIT – Centro Industrial da Grande Vitória. Essa proximidade foi intencional, pois a idéia do empreendimento estava associada à dá criação de um espaço habitacional para os trabalhadores daquele Centro.
O que antes da iniciativa parecia uma temeridade aos seus formuladores (estava-se em 1974) resultou no que talvez presentemente, o bairro residencial e comercial mais valorizado de Carapina. O custo de todo o projeto, com infra-estrutura que compreendia uma grande estação de tratamento de esgoto sanitário e a pavimentação asfáltica dos dezessete quilômetros de ruas internas, bem como da via de ligação à BR 101, foi perfeitamente absorvido pelos cooperativados que se filiaram à Cooperativa Habitacional dos Trabalhadores Capixabas – COOPHABCAP, agente promotor do empreendimento. As obras de construção das casas foram divididas por setores e contratadas com cinco empresas capixabas, dentro do mesmo cronograma executivo e ao mesmo custo por metro quadrado de área construída.
A valorização do local, mormente depois da abertura da Rodovia Norte-Sul, foi responsável pelo grande fluxo de compra e venda de imóveis que o bairro comportou, e que ainda prossegue, facilmente percebida na quantidade de iniciativas comerciais e de serviços que se concentram atualmente no local, ou que em suas imediações surgiram e se desdobram. Haja vista que, cerca de dez anos depois, os terrenos próximos ao Residencial Laranjeiras, que deram origem ao loteamento Valparaíso, já tinham atraído a atenção de empresários dá construção civil que ali ergueram prédios residenciais em regime de condomínio, e onde o próprio programa de cooperativas veio a edificar apartamentos. A velha área rural e agreste de 1974, oriunda de históricos in divisum, terrenos não divididos, dominados pela posse dos primeiros ocupantes, havia se tornado atraente para esse tipo de construção, representado por prédios de quatro pavimentos.
O Residencial Laranjeiras foi o ponto de partida para outros empreendimentos de igual porte, feitos posteriormente em Carapina, culminando com o Serra Dourada I, II e III (no total de 2.948 casas, entregues entre 1979 e 1982) e o Barcelona, antigo Granjas Novas (3.112 casas, com habite-se de junho de 1984), sendo todas as unidades adquiridas pelos cooperativados que a elas se habilitaram.
O Residencial Barcelona constitui, aliás, o maior empreendimento de casas integradas construídas no Espírito Santo com recursos do BNH, repassados pela Caixa Econômica Federal por intermédio do chamado PROSINDI – Programa Nacional de Habitação para o Trabalhador Sindicalizado de Baixa Renda. Ao INOCOOP-ES coube a coordenação técnica para a concretização do projeto, que teve na COOPSINDI-ES – Cooperativa Habitacional lntersindical dos Trabalhadores Sindicalizados no Espírito Santo, o seu agente promotor. Com efeito, dezenove sindicatos aderiram ao projeto, que possibilitou a edificação de casas com áreas de 19,20 m², 30,05 m², 37,80 m², 45,99 m² e 60,36 m², nos totais respectivos de 508, 312, 324, 860 e 1.108 unidades. A construção de casas menores, com 19,20 m², viabilizou o atendimento de trabalhadores de até um salário mínimo de renda, e as demais unidades atenderam, respectivamente, às seguintes rendas familiares por salário mínimo: 1,25 SM, 1,64 SM, 2,00 SM, 2,66 SM, conforme dados resultantes do fechamento dos custos do empreendimento.
As obras ficaram entregues a cinco empresas de construção civil, escolhidas por concorrência administrativa, tendo sido cumprido de forma harmoniosa o prazo estipulado no cronograma contratual. O valor total do investimento, incluindo compra de terreno, montou a US$ 16.284.672. O Barcelona contou ainda com todo o equipamento comunitário indispensável ao atendimento da população que nele foi morar.
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| Chácara Cricaré, São Mateus. |
Não apenas a Grande Vitória conheceu a ação do programa de cooperativas habitacionais assessoradas pelo INOCOOP-ES. No interior do Estado, as cidades de Cachoeiro de ltapemirim, Colatina, Linhares, São Mateus e lbiraçu contaram com a presença desses agentes promotores de habitações sociais para a construção de 2.001 casas e de 168 apartamentos. Também na cidade de Anchieta, em 1977/1978, o INOCOOP-ES deu assessoria à Samarco na produção de unidades habitacionais para empregados da empresa.
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| Conjunto aeroporto, Cachoeiro de Itapemirim. |
Cabe mencionar por último que a ação das cooperativas habitacionais não se limitava à construção das unidades para os seus associados. A entrega das chaves, sobretudo nos projetos de casas, onde quer que fossem eles implantados, era sempre acompanhada do assessoramento técnico do INOCOOP-ES para a formação das associações de moradores que dariam à comunidade recém-constituída força e expressão social e política. Áreas destinadas à construção da sede da associação eram reservadas nos projetos, e edificadas com recursos dos cooperativados e dos financiamentos do Sistema. Todo esse quadro veio a se modificar devido à crise do SFH.
A crise não explodiu de uma só vez. Seus sintomas se fizeram anunciar a partir de meados da década de 80.
Um desses sintomas, que se agravaria paulatinamente nos anos seguintes, caracterizou-se pelo elevado índice de inadimplência no pagamento das prestações da casa própria por parte dos mutuários. A transferência de unidades entre mutuários e não-mutuários, mediante os chamados “contratos de gaveta”, que evitavam a renegociação direta da dívida com os agentes financeiros e a majoração do valor das prestações com base nessas negociações, afetou o processo de cobrança e execução das inadimplências. A perda de renda do trabalhador brasileiro tornava-se sensível e o atrelamento da política remuneratória dos depósitos das cadernetas de poupança aos índices de correção das prestações da casa própria, se, por um lado, visava a fortalecer a poupança popular, por outro sacrificava os pagadores dos empréstimos do SFH. Em conseqüência, a maior demora no preenchimento das vagas para os novos empreendimentos de cooperativas habitacionais tornava-se facilmente constatável.
No fundo do problema estava a situação inflacionária do país, refletindo-se brutalmente sobre a classe assalariada, adquirente de habitações financiadas pelo BNH.
Mas a crise do Sistema não escondeu outras faces também perversas, que acabaram levando o descrédito ao Banco, como órgão máximo da política habitacional brasileira. Alguns desses fatores são conhecidos, porque amplamente divulgados pela imprensa; outros aguardam pesquisas mais aprofundadas para serem melhor entendidos. Dentre os primeiros podem ser apontados, e apenas como exemplos: a submissão da política diretiva do BNH a interesses empresariais que nem sempre primaram pelo rigor técnico na aprovação de projetos habitacionais a serem financiados, muitos dos quais comprometidos com interesses também políticos; a própria escassez de recursos para aplicação na construção de novas moradias, diante da difícil conjuntura econômica que afetava as contas públicas e arrastava, nesse comprometimento, os recursos do FGTS – Fundo de Garantia de Tempo de Serviço do trabalhador; a mixórdia em que se transformaram os muitos, sucessivos e ineficazes critérios de atualização do valor das prestações para amortização dos empréstimos do SFH pelo tomador final, nas fracassadas tentativas do governo federal de estabelecer parâmetros adequados de correção da moeda inflacionada, fazendo com que os critérios utilizados acabassem esbarrando na capacidade de pagamento dos mutuários, cujos saldos devedores ou se iam tornando impagáveis nos longos prazos dos financiamentos contratados, ou passavam a ter sua expressão monetária superando o efetivo valor de mercado das unidades financiadas.
Em 1986, poderia parecer a alguns que a extinção do BNH, promovida no governo Sarney, iria espanar o Sistema de suas incongruências, confusões e irregularidades e recolocá-lo no caminho que fundamentara a sua criação. A emenda, porém, não à trouxe os resultados almejados, a começar pelo fato de que a política habitacional brasileira passou a ter uma estrutura de comando tripartite, envolvendo o então Ministério do Bem Estar Social, o Conselho Monetário Nacional e, finalmente, a Caixa Econômica Federal, na ponta do Sistema, que operacionalizava os novos financiamentos habitacionais e gerenciava os que já se encontravam em vigor, estabelecendo inclusive normativas internas para a celebração dos novos contratos com os mutuários.
Em termos do Programa de Cooperativas o emprego de recursos captáveis junto à Caixa Econômica Federal não teve assim o dom de evitar o seu fim melancólico. Não se tratava de situação particular do Espírito Santo, mas de drama nacional, na área do Programa.
No começo de 1990, o INOCOOP-ES dava assessoria a apenas quatro projetos cooperativos, com um total insuficiente de unidades para garantir a sobrevivência financeira da entidade. O vendaval que foi para o país o governo Collor, a começar pelo seqüestro da poupança privada, abalando a confiança pública nas instituições financeiras e fazendo escassear a moeda circulante, levou o Programa de Cooperativas Habitacionais do SFH a bater, literalmente, no fundo do poço. Seu canto de cisne, no Espírito Santo, arrastou-se, entretanto, até fevereiro de 1996, quando se deu, em capítulo final, a entrega de 192 apartamentos em Vila Velha. Em âmbito nacional, o modelo também esgotava-se, sem conseguir superar suas próprias controvérsias.
Desta forma, o Programa de Cooperativas Habitacionais defrontou-se com o impasse de sucumbir ou sobreviver com uma solução inovadora. O problema preocupava a ABICOOP – Associação Brasileira de INOCOOPs, que ainda se empenhava a fundo junto aos órgãos federais, ligados à política habitacional, na tentativa de reverter o quadro crítico.
A ideia do autofinanciamento de habitações por intermédio das cooperativas nasceu dessa conjuntura, que se poderia dizer mortuária, e consistiu em aproveitar, associada ao modelo cooperativista, a experiência dos INOCOOPs como órgãos de assessoria técnica das cooperativas habitacionais para gerar empreendimentos que se custeassem com os recursos da poupança dos associados, distribuída segundo um cronograma de obras a ser desenvolvido dentro de prazo tolerável até a entrega, por etapas, de todas as unidades construídas.
Nessa modalidade de autofinanciamento, na verdade um autocusteamento, faz-se mister um orçamento estimativo inicial do empreendimento a ser construído, atualizável ao longo das obras, como condição para se dar partida ao projeto e se ter o plano de custeio inicial das unidades, fato do qual os participantes do empreendimento devem estar conscientes. As cooperativas, que por definição legal são sociedades de pessoas que se reúnem para realizar um objetivo comum, adequavam-se, pois, como uma luva, a essa experiência.
Para que o mercado pudesse aceitar a nova fórmula seriam condições complementares, mas também indispensáveis, a confiança nos empreendedores da iniciativa com história imobiliária conhecida na comunidade, a boa localização dos projetos o os custos acessíveis à capacidade de pagamento dos interessados. A inexistência de complicações burocráticas como a da exigência de comprovação de renda e a da comprovação de não ser proprietário de outro imóvel no município, imposições excludentes do SFH para a aquisição da casa própria, bem como a ausência dos custos financeiros dos empréstimos, constituíam, atração a mais para a demanda pelo autofinanciamento, e importante fator de barateamento do custo dos imóveis.
Formuladas essas premissas, foi o INOCOOP do Espírito Santo o primeiro que pôs em prática a nova alternativa, embora ainda revestindo características condominiais. Com a parceria da construtora Metron Engenharia Ltda., que se integrou ao processo desde suas origens, foram construídos 348 apartamentos de sala, dois quartos, dependências e vaga de garagem, em prédios de três pavimentos sobre pilotis, edificados em Jardim Camburi, em Vitória, entre 1991 e 1997. O segundo projeto já ocorreu inteiramente dentro do esquema de cooperativas habitacionais autofinanciadas. Presentemente, estão sendo realizados vários empreendimentos em Jardim Camburi e Jardim da Penha, totalizando 810 apartamentos, dos quais 138 já entregues. Nos três empreendimentos em execução em Vila Velha, totalizando 1.816 apartamentos, 126 já foram entregues na Praia de ltaparica e 496 estão sendo construídos em Santa Inês, estes a cargo da Manfer Construções Ltda. Na Serra acham-se em curso três empreendimentos de 1.920 apartamentos, dos quais 480 concluídos, e um empreendimento de 200 casas em Laranjeiras.
Ao todo, somadas as fases do financiamento com recursos do SFH e do autofinanciamento, o Programa de Cooperativas Habitacionais no Espírito Santo gerou, até abril de 1998, 32.773 unidades residenciais concluídas, trinta anos após a fundação do INOCOOP-ES, dando nascimento a bairros ou grandes núcleos de moradia, num índice de construção de habitações/ano bastante expressivo. Este acervo de realizações proporcionou a conquista da casa própria a cerca de 160.000 pessoas, considerando-se atendidas, em média, famílias de cinco indivíduos.
A expectativa é a de que as inovações trazidas pelo sistema de autofinanciamento dêem condições para a edificação de novas moradias, capazes de contemplar a aspiração de todos que delas precisam e que por elas lutam, e que essa edificação “seja para sempre, ainda que por um breve tempo”, como desejou o Poeta.
Fontes Consultadas
Arquivos do INOCOOP-ES
BANCK, Geert A. Estratégias de sobrevivência de famílias de baixa renda no Brasil. Um estudo de caso. In: Desafio da Cidade, Rio de Janeiro: Campus, 1980.
COSTA, Ricardo Brunow. Expansão Urbana da Área Norte de Vitória — 1970/87. Vitória: Cultural-ES, 1989.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.
Fotos: Jorge Sagrillo (reprodução e originais) e acervo Inocoop-ES (originais antigos).
[Texto e fotos publicados in A casa edificada, Vitória: Inocoop-ES, 1998. A reprodução do texto foi autorizada pelo autor.]
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© 1998 Texto com direitos autorais em vigor. A utilização / divulgação sem prévia autorização dos detentores configura violação à lei de direitos autorais e desrespeito aos serviços de preparação para publicação.
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Luiz Guilherme Santos Neves (autor) nasceu em Vitória, ES, em 24 de setembro de 1933, é filho de Guilherme Santos Neves e Marília de Almeida Neves. Professor, historiador, escritor, folclorista, membro do Instituto Histórico e da Cultural Espírito Santo, é também autor de várias obras de ficção, além de obras didáticas e paradidáticas sobre a História do Espírito Santo. (Para obter mais informações sobre o autor e outros textos de sua autoria publicados neste site, clique aqui)